被住建部“點名批評”后,蘇州假離婚與接力貸劇情仍在上演

2019-05-27 09:33:15來源：90度地產(chǎn)

被住建部“點名批評”后的這一周，蘇州樓市的“天氣”仍然悶熱難擋。

被點名批評之前，蘇州樓市曾先后出臺“限售”新政，以及工業(yè)園區(qū)“九年一學(xué)位”政策，但降溫效果并不理想，熱度再次上升。蘇州樓市里，假離婚、接力貸的劇情仍在激情上演。

此次重點調(diào)控的蘇州工業(yè)園區(qū)某品牌中介經(jīng)紀(jì)人馮蕭說，盡管一周之內(nèi)蘇州樓市經(jīng)歷兩度調(diào)控，但在他接觸過的客戶們看來，如此密集調(diào)控更像是一種升值暗示，因此，房東更加惜售，甚至有購房者主動提價，只要房東同意賣房，在原報價的基礎(chǔ)上加幾萬，購房者普遍都能接受。

究竟誰在參與蘇州這場樓市“歡樂頌”?還在升溫的“熱劇”又將走向何方?

工業(yè)園區(qū)成調(diào)控重點區(qū)

蘇州工業(yè)園區(qū)當(dāng)之無愧成為本輪蘇州樓市火熱的“領(lǐng)頭羊”。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份，蘇州工業(yè)園區(qū)的二手房房價參考均價已高達(dá)39396元/平米，較年初上漲了8.21%，與去年5月份31467元/平米的價格相比，這一區(qū)域的房價漲幅為25.2%。

業(yè)內(nèi)人士分析，除了政策利好多、就業(yè)機會多、人才政策多等優(yōu)勢，蘇州工業(yè)園區(qū)房屋供應(yīng)量偏低等因素，也是促進(jìn)本輪蘇州房價上漲關(guān)鍵因素。

馮蕭是園區(qū)居高不下市場行情的親歷者和見證者，他說，由于規(guī)劃合理、商業(yè)配套齊備、產(chǎn)業(yè)豐富，園區(qū)已經(jīng)成為改善型購房者首選。

不過，蘇州工業(yè)園區(qū)房源量嚴(yán)重不足，加上新房限價政策，每次加推的房源秒光已經(jīng)見怪不怪，根據(jù)房天下統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至5月9日，蘇州工業(yè)園區(qū)住宅庫存僅1230套，而其他區(qū)域(除老城區(qū)外)庫存均在7000-12000套之間。

“幾十比一的搖號中簽率，你敢不敢賭”，這句話，幾乎成為馮蕭近期的口頭禪。

據(jù)介紹，近期蘇州工業(yè)園區(qū)純新盤供應(yīng)多集中在較遠(yuǎn)的青劍湖板塊，并且開盤多在下半年;園區(qū)較核心的區(qū)域基本無房源供應(yīng);普遍被購房人關(guān)注的幾個樓盤，要么預(yù)售證遲遲下不來，要么數(shù)千人爭搶一兩百套房，買到的機會極其渺茫。

新房市場沒有機會，二手房自然備受關(guān)注。馮蕭說，從去年下半年起，蘇州工業(yè)園區(qū)二手房市場一直保持著高度活躍的成交態(tài)勢，學(xué)區(qū)稍好的二手房單價5-6萬是普遍現(xiàn)象;即便房齡較老、不帶學(xué)區(qū)的二手房，也逼近4萬/平米，并且“出一套搶一套”，由于變現(xiàn)快，投資客買了就賣，沒拿到房產(chǎn)證也能掛牌。

馮蕭說，二手房源少了，一手房又沒有跟上，房東更惜售了，為了買到心儀房子，購房者甚者都主動要求加價。因此，工業(yè)園區(qū)板塊的房價一直在漲。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，511銷售新政落地后一周(5.13-5.19)，園區(qū)簽約量有一定的集中釋放，升至700套以上，預(yù)計后兩周也還會有相當(dāng)批量的流程中房源釋放。

不過，5月16日園區(qū)發(fā)布的“九年一學(xué)位”政策確實延長了購房者的決策周期，原本著急出手的購房者開始猶豫觀望起來，也導(dǎo)致近期二手房已經(jīng)交易房源網(wǎng)簽意愿更加急迫。

接力貸+假離婚：樓市騰飛的翅膀？

阿基米德言“給我一個支點，我可以撬動地球”，這是物理學(xué)對杠桿的定義，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，金融杠桿同樣可以撬動樓市。

今年1月，蘇州不少銀行悄悄調(diào)整房貸政策，一方面，利率折扣重出江湖，從上浮25%微調(diào)至22%左右，另一方面，房屋按揭貸款期限延長至80周歲，打破貸款人最高年齡紀(jì)錄，實現(xiàn)兩代人接力還款，并有多家銀行開始實行接力貸。

接力貸的啟動，無疑給年輕一代減輕了還款壓力。而這也被看作是購房者撕開蘇州樓市的一道口子。

孫琦就是通過這道口子二度上車樓市的。作為新蘇州人，三年前，孫琦在工業(yè)園區(qū)以2萬左右的單價入手了一套小戶型，如今，這套房在二手房市場上的估價達(dá)5萬多/平米，享受過樓市紅利的甜頭，孫琦自然不會放過再度出手的機會。

春節(jié)過后，孫琦將原籍安徽的父母戶口遷至蘇州，打算用父母的名字買房并申請貸款，這樣做既滿足首套房低首付的條件，父母貸款兒女還款也不增加還款壓力。

3月初，在一番對比之下，孫琦入手了一套單價19700元/平米的三居。因為做了接力貸，這套房子并沒有給孫琦帶來明顯的還款壓力，對于這一點，孫琦還是很慶幸的。4月底，孫琦從項目工作人員處打聽到，首套房貸款利率上浮比例已經(jīng)下調(diào)至20%，該項目也已全部售罄。

除此之外，蘇州樓市這把熊熊燃燒的烈火之中，也少不了老套路“假離婚”的助燃。5月3日，李維就辦了兩件大事：上午扯了離婚證，下午興高采烈簽了購房合同。

蘇州現(xiàn)行的購房政策是：本地戶籍居民限購3套，非本地戶籍自購房之日起前2年內(nèi)在本區(qū)域累計繳納一年及以上個稅或社保可購置一套房產(chǎn)。

李維的“假離婚”路徑之所以能行得通，在于他們夫妻二人的房產(chǎn)在其老公名下，而她近幾年在蘇州累積繳納滿一年社保，且蘇州尚未對離婚后的購房行為做出明確規(guī)定，因此，“離婚”之后，盡管李維持有外地戶口，但仍具備首套房購置資格。

李維說，在她看房的這兩個月，類似她這種的情況不少，針對她這種案例，幾乎每個銷售都能給出“假離婚”這套標(biāo)準(zhǔn)方案，也幾乎所有購房心切的客戶都滿心歡喜地配合完成了這場演出，最終為蘇州樓市這出熱播劇帶來了客戶順利上車，成交量劇增的“happy ending”。

開發(fā)商的決心和謹(jǐn)慎

截至去年年底，多家布局蘇州的房企對于2019年當(dāng)?shù)貥鞘械念A(yù)期都不甚樂觀，普遍認(rèn)為穩(wěn)中有降的市場行情將延續(xù)至2019年年底。而對于三月份蘇州樓市匆匆“入夏”，不少房企表示“懵圈”。

某家中型房企蘇滬區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人清楚記得，去年年底，由于市場不明朗，預(yù)期也并不樂觀，他還隔三差五地為員工加油打氣。沒想到，一轉(zhuǎn)眼，樓市升溫來得如此猛烈。

4月中旬，位于高新區(qū)的洋房項目山水悅瀾庭推出155套洋房，33套合院，為期2個多月的蓄客期，吸引了4000多組到訪，1000多組預(yù)約，開盤當(dāng)天，180多套房源被搶購一空，值得注意的一點是，該項目銷售均價達(dá)39700元/㎡，在當(dāng)前蘇州樓市中可謂是不折不扣的高價房。

同樣被哄搶的還有位于吳中區(qū)的老牌項目太湖匯景，據(jù)介紹，該項目2005年拿地，入市近10年，項目去化一直不好，但也因為拿地早，房價較低，約15000元/㎡，今年4月，該項目推出300套房源，由于前期蓄客基數(shù)大，項目方不得不采用線上開盤的形式，創(chuàng)下30秒售罄的紀(jì)錄，一時間，沉寂了多年的太湖匯景登上蘇州樓市頭條，吸引了多方關(guān)注。

一家房企內(nèi)部調(diào)研報告顯示，4月份，蘇州新房開盤去化率達(dá)94%，去化周期回落至8個月，該房企營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前蘇州樓市上主要集中了兩股力量，一個是被調(diào)控壓抑的購房需求，另一個則是盲目跟風(fēng)的投資需求。

該負(fù)責(zé)人透露，除了購房需求的釋放外，開發(fā)商在土地和供應(yīng)方面的表現(xiàn)也是加劇樓市升溫的關(guān)鍵因素。資料顯示，4月份，房企大量補貨，且多為高價地塊，其中新城以樓面價20909元/平米拿下吳中太湖新城項目，溢價率31%，該地塊周邊待入市樓盤預(yù)計單價33000元，碧桂園以21933元/平米拿下尹山湖地塊，溢價高達(dá)57% ，周邊項目泰禾金尊府清盤價僅28000元/平米。

不少房企在早就聽到蘇州即將出政策的風(fēng)聲，因此很多項目搶在政策出臺之前提前供貨，推盤走量。有房企蘇州負(fù)責(zé)人預(yù)計，這波火熱市場行情將于七八月迎來收官。“一方面，這波釋放的跟風(fēng)需求實際上提前消耗了一部分未來需求，另一方面，隨著調(diào)控收緊，好多項目的備案價都遭遇嚴(yán)控，房企推盤的意愿也不如之前強烈。下半年，不排除一些項目重回降價促銷狀態(tài)的可能。”

在此背景下，房企對于后市走勢和拿地更趨于慎重，據(jù)上述房企負(fù)責(zé)人介紹，公司正在積極尋找優(yōu)質(zhì)地塊，但對于溢價偏高的，也不會貿(mào)然出手，另一方面，對于即將投入建設(shè)的新項目，該房企仍將定位于受眾群體最為廣泛的首改產(chǎn)品。“企業(yè)就怕決策出錯!”

就在90度對蘇州樓市進(jìn)行調(diào)研期間，一宗4月底掛出原計劃5月30日拍賣的一宗吳江地塊，在遭遇下調(diào)市場指導(dǎo)價后終止掛牌，短期

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